Comparatif amortissement LMNP ou Censi Bouvard

Comparatif amortissement LMNP ou Censi Bouvard

Statut LMNP

Amortissements différés ou dispositif Censi-Bouvard, le match

Investir dans une location meublée située en résidence services et ainsi obtenir le statut Loueur en Meublé Non Professionnel apporte de nombreux avantages. Par ce biais, vous vous constituez un patrimoine immobilier source de revenus complémentaires et dont la gestion est déléguée entièrement au gestionnaire de la résidence services. De plus, lors de la revente de votre bien, vous conservez l’intégralité de la TVA, soit un montant de 20% de la valeur du bien acquis.

Outre ces privilèges déjà cités, le statut LMNP vous fait bénéficier d’avantages fiscaux via deux dispositifs différents : le dispositif LMNP classique ou la loi Censi-Bouvard. Ces deux méthodes de défiscalisation ne sont pas cumulables et il vous faudra donc faire un choix. Alors, faut-il opter pour les amortissements différés ou pour la loi Censi-Bouvard ?

La loi Censi-Bouvard, un effet immédiat sur la fiscalité


Le dispositif fiscal Censi-Bouvard permet d’imputer à vos revenus globaux 11% du montant de votre investissement LMNP hors taxe. Cette réduction d’impôt doit respect le plafond des niches fiscales de 10 000€ mais est reportable sur 6 ans.

La loi Censi-Bouvard s’applique pour tout investissement éligible au statut LMNP, dans un logement neuf, en état futur d’achèvement ou de plus de 15 ans et destiné à être rénové. Cet investissement doit être réalisé entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2016.

Autres conditions :

  • L’investissement ne peut excéder 300 000€ HT,
  • La location du bien meublé doit être effective et permanente pendant au moins 9 ans,
  • Les revenus fonciers doivent être inférieurs à 23 000€ par an ou à 50% de votre revenu global.

Le dispositif LMNP classique, un amortissement différé sur au moins 20 ans


Contrairement au dispositif Censi-Bouvard qui permet d’imputer immédiatement une partie de son investissement à ses revenus globaux, le dispositif LMNP classique adopte un régime amortissable.

S’appliquant dans les mêmes conditions que la loi Censi-Bouvard, ce dispositif vous offre l’opportunité d’amortir le montant de votre investissement de façon linéaire, sur les 20 prochaines années, voire plus.

L’avantage fiscal réside dans le fait que cet amortissement est imputable de vos revenus fonciers. Ainsi, pendant la période d’amortissement, une partie ou même l’ensemble de vos revenus locatifs est neutralisé : vous ne payez pas d’impôts dessus, ni de prélèvements sociaux.

Comment faire son choix ?


Il n’y a pas de bon ou de mauvais dispositif de défiscalisation dans le cadre d’un investissement en LMNP. L’arbitrage entre une réduction immédiate de votre IR de 11% ou une défiscalisation étalée sur le long terme se fait surtout en fonction de vos revenus globaux et de votre projet.

Il est en effet intéressant d’opter pour les amortissements différés lorsque vous touchez de hauts revenus et que vous projetez de louer votre bien sur le long terme. En revanche, pour une tranche marginale d’imposition inférieure à 30% avec un projet de court terme, il sera plus judicieux pour vous de vous tourner vers le dispositif Censi Bouvard.