Statut LMNP : effacez vos revenus BIC grâce aux amortissements différés

Statut LMNP : effacez vos revenus BIC grâce aux amortissements différés

Louer un bien immobilier meublé vous fait revêtir le statut LMNP. Par conséquent, les loyers encaissés tous les mois sont considérés comme des revenus BIC et la fiscalité associée sera particulière. Si vos revenus bruts sont inférieurs à 32 900€ par an, le régime du micro-BIC s’applique automatiquement et vous ne serez imposés que sur 50% des revenus BIC encaissés.

Cependant, vous avez la liberté d’opter pour le régime réel, sans limite de montant. Ce régime vous permet de déduire de vos revenus l’ensemble des charges liées à la location meublée (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.) mais également de pratiquer un amortissement de 5 à 10 ans sur la partie meuble et de 20 à 30 ans sur la partie immeuble.

Avec ce régime amortissable propre au statut LMNP, vos revenus BIC sont gommés sur le long terme.

Afin de mieux comprendre cette fiscalité singulière, prenons l’exemple d’un bien immobilier d’une valeur de 180 000€. Les meubles qui le composent sont estimés à 20 000€. Le rendement annuel de ce bien est de 4,5%, soit des revenus fonciers annuels de 9 000€. On relèvera 900€ de charges annuelles, dont 700€ sont allouées au paiement de la taxe foncière.
L’amortissement des meubles se fait sur 7 ans, soit 2 857,14€ par an.
L’amortissement de l’immeuble, quant à lui, se fait sur 25 ans, soit 7 200€ par an.

Dès la première année, par le jeu des amortissements, un déficit BIC se crée :
9 000€ – 900€ – 2 857,14€ – 7 200€ = – 1957,14€

Ce déficit en revenu BIC est reportable sans limite dans le temps. Ainsi, au bout des sept premières années de mise en location pendant lesquelles les meubles auront entièrement été amortis, le déficit accumulé s’élèvera à 13 700€. Et il faudra attendre 23 ans pour engendrer un revenu foncier positif. Notons que cet exemple ne prend pas en compte le financement via le prêt immobilier, dont la charge d’intérêt est elle aussi déductible des revenus BIC.

La location meublée LMNP vous permet ainsi de créer du patrimoine sans augmenter votre charge fiscale, puisque les loyers encaissés vont être gommés par le jeu des amortissements différés. Il s’agit d’une excellente solution pour développer votre patrimoine pierre tout en bénéficiant de revenus complémentaires non imposables.