Des exploitants peu scrupuleux en résidences gérées LMNP

Actuellement, plusieurs contribuables ayant investi dans des résidences avec services gérés seraient « asphyxiés » par plusieurs sociétés de gestion qui ne tiendraient pas leurs engagements.

En effet, certaines se permettraient de ne pas reverser les loyers correspondants ni de respecter leurs autres obligations contractuelles, notamment l’entretien de la résidence. A ce jour, une demande a été faite au Gouvernement notifiant les mesures à envisager pour stopper ces pratiques et ainsi protéger et encourager les investisseurs actuels et futurs.

Résidences gérées en LMNP : probèmes liés à la commercialisation et à la gestion

Pour ce qui est de la commercialisation et la gestion, le Gouvernement précise les nouvelles mesures prises pour garantir la sécurité des investisseurs notamment par la mise en place d’une autogestion ou encore la possibilité d’un changement d’exploitant.

Les sociétés de gestion sont toutefois redevables aux futurs investisseurs de certaines informations telles que les caractéristiques des baux et l’identité du gestionnaire retenu. Fournir un bilan détaillé de l’année et communiquer sur les comptes d’exploitation de la résidence aux propriétaires qui le demandent sont désormais une obligation.

Un court bol d’air en cas de défaut du gestionnaire

Quant aux dispositions fiscales, le Gouvernement autorise une période de vacance de 12 mois en cas de défaillance de l’exploitant, le temps de trouver un nouveau repreneur tout en garantissant le bénéfice de la défiscalisation.

Dans le cas où aucun exploitant ne s’est porté volontaire dans le délai des 12 mois, la réduction d’impôt sera maintenue si au moins la moitié des copropriétaires présentent une ou plusieurs entreprises aptes à réaliser les prestations requises.

Toutefois, seul le dispositif Censi-Bouvard, qui accorde une réduction de 11% du prix de revient du logement, sera prolongé jusqu’au 31 décembre 2016.

Attention à la reprise de TVA

Concernant la taxe sur la valeur ajoutée, si les propriétaires parviennent à conclure un contrat avec une nouvelle société de gestion, ils ne pourront bénéficier de sa régularisation déduite en amont. De même pour ceux ayant affecté leur logement à une activité relative à l’hôtellerie et donc soumise à la TVA.

Toutefois, dans le cas où l’activité n’y serait plus soumise, les propriétaires sont susceptibles de devoir restituer la TVA initialement remboursée, diminuée d’un vingtième par année écoulée depuis l’acquisition de l’immeuble.

Le Gouvernement estime ces mesures suffisantes et complètes. Néanmoins, certaines fédérations de professionnels ainsi que des associations de consommateurs ont décidé la mise en place d’une charte de bonnes pratiques afin d’assurer la sécurité des propriétaires et le sérieux des exploitants.

Qui sont les grands gagnants dans ce contexte ?

Une fois les situations les plus délicates réglées tout ou partie, la plupart des acheteurs initiaux vont vouloir se séparer de leur bien immobilier meublé afin de tourner la page de ces mois de combat.

Les grands bénéficiaires seront les seconds acheteurs, ceux qui vont acheter ces logements en revente LMNP.

Non contents d’acheter un logement en résidence gérée décoté de -10% à -70% (ce que notre cabinet spécialiste en revente LMNP constate généralement), ils pourront amortir l’immobilier et le mobilier à 100%. En effet, le compteur fiscal des amortissements se réinitialise.